一般納稅人企業(非房地產企業)有大量的期末留抵稅額時，銷售2016年4月30日(營改增)以前取得的房屋，增值稅處理采用一般計稅方法沒有應納稅額，而采用簡易計稅方法存在應納稅額。那么，企業是否采用一般計稅方法合適?
案例
甲公司是一般納稅人(非房地產企業)，因經營業務等正常原因，有大量的期末留抵稅額。至2020年10月底，期末留抵稅額為2000萬元且該留抵將持續很長時間。
2020年11月甲公司對外銷售2009年購入的一棟辦公樓。辦公樓在企業機構所在地，購入價為1000萬元，對外銷售價為10900萬元。甲公司聘請某中介機構做稅收策劃，該機構認為銷售辦公樓采用一般計稅方法，沒有應納稅額不需要繳納增值稅。因此，建議企業采用一般計稅方法。
甲公司采用了中介機構的建議，銷售辦公樓采用了一般計稅方法處理。但是，企業在納稅申報時，被稅務機關告知，需要預繳增值稅470多萬元。
甲公司預繳增值稅后，由于企業留抵稅額太大，470多萬元預繳的增值稅要持續很長時間才能從應納稅額中抵減，沒能達到稅收策劃的目的。
分析
甲公司銷售辦公樓選擇一般計稅方法，需要在辦公樓所在地主管稅務機關(即企業主管稅務機關)預繳增值稅471.43萬元((10900-1000)/1.05×5%)，確認銷項稅額900萬元(10900/1.09×9%)。不考慮其他事項，企業的留抵稅額為1500萬元(2000-500);應納稅額為0元。
采用簡易計稅方法，需要在主管稅務機關預繳增值稅471.43萬元((10900-1000)/1.05×5%)，繳納增值稅471.43萬元。預繳增值稅和繳納增值稅一致。不考慮其他事項，企業的留抵稅額為2000萬元，應納稅額為471.43萬元。
可見，該企業采用簡易計稅方法，在預繳階段現金流出與一般計稅方法相同，但是由于一般計稅方法下，稅率9%且辦公樓沒有進項稅額，實際繳納稅額為900萬元。因此，采用一般計稅方法并不合適。
相關規定如下：
《國家稅務總局關于發布〈納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第14號)第三條規定，一般納稅人轉讓其取得的不動產，按照以下規定繳納增值稅：
(一)一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
……
(三)一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。
企業采用一般計稅方法適用9%稅率，采用簡易計稅方法適用5%的征收率。如果僅考慮房屋的增值稅事項，由于營改增以前的房屋取得的進項稅額接近為零，采用簡易計稅方法要優于采用一般計稅方法。
采用一般計稅方法，企業銷售房屋形成銷項稅額可以抵減大量的期末留抵稅額，企業的應納稅額為零，達到不繳納增值稅的目的。采用簡易計稅方法將導致現金流出，而一般計稅方法企業不會現金流出，表面上看，企業采用一般計稅方法優于簡易計稅方法。
但是，由于企業銷售房屋不論是采用一般計稅方法還是簡易計稅方法，均應在不動產所在地預繳增值稅。采用簡易計稅方法，預繳稅款和銷售房屋的應納稅款一致，不影響企業的期末留抵稅額，而采用一般計稅方法，雖然可以抵減期末留抵稅額，但是企業預繳增值稅通過稅額抵減方式從企業的應納稅額中進行抵減，考慮到征稅率與稅率差異、貨幣時間價值等因素的影響，采用簡易計稅方法優于一般計稅方法。
綜上所述，對于一般納稅人企業銷售不動產通常優先采用簡易計稅方法。企業銷售舊房選擇一般計稅方法還是簡易計稅方法，除考慮應納稅額計算事項，還應考慮預繳增值稅的影響。
400-835-0088
